Agents immobiliers : application du statut des agents commerciaux
Auteur : MEDINA Jean-Luc
Publié le :
01/03/2024
01
mars
mars
03
2024
Le statut d’agent commercial est-il applicable aux agents immobiliers ? Arrêt de la Cour de cassation du 10 janvier 2024, n° 22-21.942
En l’espèce, une société immobilière commercialisait des programmes immobiliers pour le compte de promoteurs.
Elle avait conclu avec deux établissements bancaires un partenariat par lequel ceux-ci lui confiaient la mission de vendre une sélection de biens immobiliers.
Cette société a confié à une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier un « mandat commercial » avec mission de négocier pour le compte de son mandant la vente de programmes immobiliers, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.
Le contrat a duré près de 5 ans, mais la société mandante a informé l’agence immobilière de la rupture de son contrat, offrant un préavis de deux mois.
L’agence immobilière a refusé ce préavis, a sollicité une indemnité en réparation de la rupture du contrat et l’a assignée en paiement d’une indemnité à ce titre.
La Cour d’appel de VERSAILLES, dans son arrêt du 17 février 2022, a condamné la société mandante à payer à l’agence immobilière la somme de 54 328,96 € à titre d’indemnité de rupture d’un contrat qualifié d’agent commercial.
Or, la société mandante a critiqué cet arrêt, considérant que seules pouvaient être habilitées en vue de la négociation du démarchage par le titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier des personnes physiques, de sorte que le statut des agents commerciaux n’était pas applicable à une personne morale exerçant une activité soumise à la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Dès lors, il n’y a pas lieu à règlement d’une indemnité compensatrice prévue par le statut des agents commerciaux prévu à l’article L 134-12 du Code de Commerce.
L’article L 134-12 du Code de Commerce prévoit en effet qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.
Dans le cadre d’un contrat classique, le respect d’un préavis suffisamment long tenant compte de la durée des relations contractuelles suffit et, sauf attitude fautive non liée à la décision de résiliation, il n’y a théoriquement pas droit à des dommages-intérêts.
Le statut d’agent commercial est donc plus avantageux pour celui qui subit une résiliation de contrat.
Depuis le 21 septembre 2000, c’est l’article L 134-12 du Code Commerce qui prévoit qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.
La Cour de cassation a considéré que le titulaire de la carte professionnelle issue de la loi Hoguet a la possibilité d’habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, si celle-ci justifie de l’attestation visée à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 ou si celle-ci est elle-même titulaire de la carte professionnelle.
Dès lors, le statut des agents commerciaux lui est applicable.
Rappelons que l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 permet à l’agent immobilier d’habiliter toute personne physique, y compris un agent commercial, à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte.
Une attestation doit alors lui être délivrée.
Le statut d’agent commercial s’applique donc à l’agent immobilier dans le cadre de relations entre deux personnes morales ou deux personnes physiques.
Cette décision a une conséquence pratique sur la fin des relations contractuelles et peut entraîner le paiement d’une indemnité à la charge du mandant.
Il convient d’être particulièrement attentif dans la rédaction des clauses contractuelles liant le mandant à l’agent immobilier, étant précisé que le Juge a toujours la possibilité, nonobstant des clauses contraires, de requalifier n’importe quelle relation contractuelle en contrat d’agent commercial.
Cet article n'engage que son auteur
Historique
-
La faute du géomètre expert s'apprécie à la date de la réalisation de sa mission
Publié le : 06/05/2024 06 mai mai 05 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes règles d’urbanisme étant en constante évolution, certaines dispositions p...Source : www.eurojuris.fr
-
Décès de la notion de quasi-ouvrage et éléments de réflexion sur l'office du juge
Publié le : 27/03/2024 27 mars mars 03 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 21 mars 2024, n°22-18.694, Publié au bulletin L’office de...Source : www.eurojuris.fr
-
Régime indemnitaire du sous-traitant privé de cautionnement et quelques rappels essentiels
Publié le : 12/03/2024 12 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 7 mars 2024, n° 22-23.309, Publié au bulletin Afin de lui...Source : www.eurojuris.fr
-
Sur la condition d'application de la responsabilité in solidum
Publié le : 11/03/2024 11 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 15 février 2024, n° 22-18.672 La responsabilité in solidum...Source : www.eurojuris.fr
-
Congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré : la révolution !
Publié le : 05/03/2024 05 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes praticiens du Droit des Baux Commerciaux connaissaient parfaitement l’art...
-
Prise en charge des préjudices immatériels par l'assureur RC décennale, oui ... mais
Publié le : 04/03/2024 04 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 15 février 2024, n° 22-23.179 Cass, 3ème civ, 15 février 202...Source : www.eurojuris.fr
-
Responsabilité des diagnostiqueurs, avoir de bon yeux ne suffit pas ...
Publié le : 04/03/2024 04 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierA propos de : Cass, 3ème civ, 7 décembre 2023, n° 22-22.418 Cass, 3èm...Source : www.eurojuris.fr
-
Agents immobiliers : application du statut des agents commerciaux
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe statut d’agent commercial est-il applicable aux agents immobiliers ? Arr...
-
L'architecte est tenu de réaliser un projet qui soit réalisable
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans le cadre de cette affaire, un architecte s’était vu confier par des maît...Source : www.eurojuris.fr
-
Convention d’occupation précaire : Pas d’obligation de délivrance
Publié le : 29/02/2024 29 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt rendu le 11 janvier 2024 (Cass. 3ème civ., 11 janvier 2024, n°22...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail commercial : Bailleurs : attention aux termes du congé délivré avec offre de renouvellement !
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn congé délivré avec offre de renouvellement à des conditions différentes du...Source : www.eurojuris.fr
-
Définition de la notion de sous-traitance
Publié le : 21/02/2024 21 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’arrêt qui a été rendu par la Cour de cassation le 18 janvier 2024 (Cass, 3è...Source : www.eurojuris.fr
-
Activités déclarées, lorsque terrassement et enrochements ne se confondent pas
Publié le : 19/02/2024 19 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSi le contrat d’assurance de responsabilité obligatoire que doit souscrire to...Source : www.eurojuris.fr
-
Les limites posées à la mise en cause de l'entrepreneur principal du fait fautif de son sous-traitant
Publié le : 14/02/2024 14 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierS’il résulte des dispositions de l’article 1er de la loi du 31 décembre 1975,...Source : www.eurojuris.fr
-
Le droit de préférence du locataire commercial écarté en cas de vente sur saisie
Publié le : 06/02/2024 06 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans une décision du 3 novembre 2023 (Pourvoi 22 – 17 505 FS-B) la Cour de ca...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail commercial : modifications du règlement de copropriété et restrictions de l'activité
Publié le : 18/01/2024 18 janvier janv. 01 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierIl est fréquent que les assemblées générales de copropriété tentent de restre...
-
Bail commercial : incendie et conséquences de la responsabilité du preneur
Publié le : 22/12/2023 22 décembre déc. 12 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCour de cassation, 3ème chambre civile, 12 octobre 2023, n° 22-16.555. L’a...
-
Bail commercial renouvelé, résidence de tourisme et faculté de résiliation triennale
Publié le : 12/12/2023 12 décembre déc. 12 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’exploitant d’une résidence de tourisme peut donner congé pour l’expiration...Source : www.eurojuris.fr
-
Devis non signé : dois-je régler le coût des travaux à l'artisan ?
Publié le : 16/11/2023 16 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa question du paiement des travaux supplémentaires ou de factures supplément...Source : www.eurojuris.fr
-
Dangers du bail commercial et du bail emphytéotique
Publié le : 14/11/2023 14 novembre nov. 11 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEn mars 1990, la Ville de PARIS a consenti à la société HABITAT SOCIAL FRANÇA...